碧桂園還有救嗎？救還是不救？

最近一周，碧桂園引發(fā)各界高度關(guān)注。

浮出水面的危機

據(jù)悉，碧桂園仍未兌付8月6日到期，總計2250萬美元的兩筆美元債券利息，正式觸發(fā)債券違約。碧桂園對此承認(rèn)“出現(xiàn)了階段性流動壓力”。

值得注意的是，碧桂園此次違約的利息僅2250萬美元，這個被稱作“宇宙第一房企”，憑借4643億元銷售額穩(wěn)居2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜首的碧桂園，到底發(fā)生了什么。

今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一場寒冬，碧桂園樓盤銷售急轉(zhuǎn)直下，幾乎創(chuàng)下過去幾年來最低水平。

8月10日，碧桂園發(fā)布盈利警告，預(yù)期截至2023年6月30日半年度的凈虧損約450億元至550億元。

銷售額下降的同時，龐大的債務(wù)壓力也讓碧桂園焦頭爛額。2023年上半年，碧桂園的外債總額達(dá)1.45萬億元。財報顯示，2022年碧桂園的資產(chǎn)負(fù)債率由2021年的84.57%降至82.25%，超過三道紅線的硬性要求。

8月20日，一位碧桂園內(nèi)部人士透露，目前碧桂園賬戶上的資金剛好能基本保障交樓，而前期結(jié)算款的支付可能還要靠后市銷售。

如今碧桂園的資金鏈高度危險，已經(jīng)到了現(xiàn)金流枯竭，難以償還債務(wù)的關(guān)鍵階段，碧桂園債務(wù)重整的序幕或?qū)⒗_。

埋下的禍根

對于此次危機，碧桂園官方解釋為“受近期銷售額與再融資環(huán)境持續(xù)惡化，疊加各類資金監(jiān)管的影響，公司賬面可動用資金持續(xù)減少”。

縱觀碧桂園發(fā)展模式，可以看到其高速發(fā)展背后埋藏的禍根，即“三高模式”。

碧桂園是中國房地產(chǎn)行業(yè)“三高模式”的典型，即高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債模式，這種模式的核心邏輯是通過大量借錢來拿地、蓋樓、賣房，以期在短時間內(nèi)實現(xiàn)收入的倍增。業(yè)內(nèi)著名的“345模式”，即3個月開盤，4個月資金回籠，5個月資金再利用，便出自于碧桂園創(chuàng)始人楊國強之手。

“三高模式”在房地產(chǎn)紅利期造就了恒大、碧桂園、萬科等民營房地產(chǎn)商的快速崛起，依靠持續(xù)不斷的杠桿擴張，民營房地產(chǎn)商們接棒登上中國首富位置。

但在公司規(guī)模快速擴張的背后，也潛藏著巨大的風(fēng)險。高杠桿意味著高成本，高周轉(zhuǎn)意味著高壓力，高負(fù)債則意味著高風(fēng)險。在房地產(chǎn)紅利時期，企業(yè)能通過其迅速擴張規(guī)模，但面對市場波動時，龐大的債務(wù)負(fù)擔(dān)讓企業(yè)更加脆弱，一旦出現(xiàn)經(jīng)營困難，債務(wù)問題便會凸顯，碧桂園此次危機便是如此。

碧桂園一直依賴的償還債務(wù)方式主要是銷售回款和在美元債市場借新還舊。伴隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場進(jìn)入下行周期，房子越來越難賣，房企的償債能力不斷減弱。此外美聯(lián)儲的連續(xù)加息，也讓中資房企在美國市場發(fā)債的成本越來越高，房企融資越來越難，杠桿風(fēng)險已達(dá)“潰堤”邊緣。

三四線城市購房剛需的下降同樣給碧桂園帶來了重大影響。目前三四線城市以及縣城地區(qū)的樓市已出現(xiàn)了明顯的疲態(tài)，而碧桂園近6成的項目位于三四線城市，銷售端遇冷，樓盤交易量急劇下跌，是碧桂園此次資金鏈流轉(zhuǎn)不暢的重要原因之一。

艱難自救

面對困難局面，碧桂園也開始積極自救，竭盡全力保障公司現(xiàn)金流安全，最大限度削減支出，全力做好保交付、保信用工作。

目前，公司董事會主席兼控股股東楊惠妍及其家屬宣稱，自碧桂園上市至今已通過借款、增持股票、購買債券、以股代息等方式合計支持碧桂園折合約386億港元且從未減持股票。

碧桂園也于8月11日發(fā)布管理層致歉函《化危機為生機，鍛造更健康的碧桂園》來宣告自救決心。

碧桂園是下個恒大嗎？

碧桂園跟恒大，作為房地產(chǎn)高峰期的龍兄虎弟，依托著中國房地產(chǎn)行業(yè)的東風(fēng)，憑借著“三高模式”成功成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)頭人。但如今，恒大已深陷在泥潭之中，碧桂園也已經(jīng)瀕臨懸崖邊。

碧桂園的風(fēng)險比恒大更大。相較于恒大的高質(zhì)量土地，碧桂園的土儲質(zhì)量堪憂，往往集中在三四線城市，去化困難，如今房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)越下沉銷售萎縮越大的問題，集中布局在三四線城市的碧桂園，現(xiàn)金流獲取難度更大，償債能力更差，風(fēng)險也更大。

同時，碧桂園交付預(yù)售房的壓力更大。根據(jù)彭博社的報告，碧桂園在建項目高達(dá)3121個，位于全國房企之首，目前仍有超過65萬套預(yù)售房屋，而在建的項目則是最難變現(xiàn)的資產(chǎn)。

但碧桂園不會是下一個恒大，碧桂園當(dāng)前面臨的僅是流動性問題，而非資不抵債。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，碧桂園確實面臨很多問題，且很多問題邏輯和恒大是類似的，但碧桂園不會成為下一個恒大，目前風(fēng)險仍是可控的。伴隨著一系列利好政策的出臺，有助于提振全行業(yè)的信心，一旦銷售端回暖，碧桂園債務(wù)問題的解決將會有更好的基礎(chǔ)。

針對碧桂園債務(wù)違約以及房地產(chǎn)行業(yè)的融資情況，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉也積極回應(yīng)。

8月15日，付凌暉在國新辦發(fā)布會上稱，目前房地產(chǎn)市場總體處于調(diào)整階段，部分房企經(jīng)營遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務(wù)風(fēng)險有所暴露，但這些問題是階段性的，隨著市場調(diào)整機制逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)市場政策調(diào)整優(yōu)化，房企風(fēng)險有望逐步得到化解。

目前，多項房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，這些利好信號也給了碧桂園更多的緩沖周期。

如今的碧桂園面臨的這場戰(zhàn)役，打勝了就重新復(fù)刻“宇宙第一房企”的榮光，打敗了將會對民生、房地產(chǎn)行業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈造成不可預(yù)估的重創(chuàng)。