如今雖身處2021年，但回顧2020年的國內(nèi)資本市場，有一個現(xiàn)象值得關(guān)注，那就是頭部物管品牌集中上市。也許從2016年，國內(nèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入“ 白銀時代”開始，物管就成了各大房企突圍的一個板塊，近年來，頭部物管品牌掀起一波波集中上市潮，截止2020年12月份，國內(nèi)物管物管成功上市品牌已經(jīng)達(dá)到40家，2020年雖然新冠疫情肆虐，卻也擋不住物管品牌登陸資本市場的熱情，據(jù)統(tǒng)計(jì)2020年全年，國內(nèi)成功上市的物業(yè)品牌就多達(dá)17家，占到物企上市公司總數(shù)的42.5%，集中爆發(fā)勢不可擋。10月份，卓越商企服務(wù)、第一物業(yè)、世茂服務(wù)、合景悠活等四家物業(yè)公司上市。11月份，金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)先后上市。12月初，恒大物業(yè)、華潤萬象生活、佳源服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、建發(fā)物業(yè)上市。2021年1月15日，榮盛旗下的榮萬家生活服務(wù)股份有限公司赴港掛牌上市，收盤價12.48元，首日破發(fā)4.9%；同時宋都服務(wù)、新希望服務(wù)也赴港沖刺IPO,據(jù)克爾瑞預(yù)測，2021年國內(nèi)物業(yè)上市公司數(shù)量將增至70家。

（2020年底恒大物業(yè)赴港上市，敲鐘現(xiàn)場）

在物管產(chǎn) 業(yè)風(fēng)口下，頭部房企也低下高貴頭顱

過往各大房企慣用的大幅發(fā)債與融資打法被2020年8月中央實(shí)行的“三道紅線”封堵，在追求地產(chǎn)主業(yè)“高周轉(zhuǎn)”變現(xiàn)的戰(zhàn)略下，房企們正在將產(chǎn)業(yè)版圖擴(kuò)大：商業(yè)地產(chǎn)、購物中心、新能源汽車、旅游、農(nóng)業(yè)、大健康產(chǎn)業(yè)，哪一條賽道最快、最容易變現(xiàn)，就會被房企們相中。物業(yè)服務(wù)與房地產(chǎn)開發(fā)相伴相生，目前國內(nèi)頭部物業(yè)公司在管面積起步均在上億平方米的市場量級，將物業(yè)公司從房企母公司分拆出來，單獨(dú)上市募資就成了一條不錯的捷徑。在這樣的大背景下，讓一些原本對分拆物業(yè)上市做法不感興趣的頭部房企也改變了初衷，2015年融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌曾堅(jiān)決表示不會將物業(yè)分拆上市。理由是：物業(yè)公司就像公共服務(wù)類機(jī)構(gòu)，上市會使得物業(yè)公司變成賺錢工具，這種做法不可取。然而在5年后的2020年11月19日，融創(chuàng)物業(yè)于港交所正式掛牌；另一位對物業(yè)上市單獨(dú)上市做法不感冒的頭部房企是萬科，2019年4月，郁亮就曾公開強(qiáng)調(diào)，不會將萬科物業(yè)分拆上市，并稱“兩三百億元的市值對萬科的貢獻(xiàn)不大”，而在2020年10月的一次媒體交流會上，郁亮一改之前說法，稱“萬科物業(yè)一定會上市，只是時間還沒想好”，這只能說大佬的話不能盡信，物業(yè)分拆上市的高估值是真香。

物管行業(yè)受資本青睞，已經(jīng)是不爭的事實(shí)

2014年花樣年旗下的彩生活成功掛牌，成為內(nèi)地物業(yè)第一股，而后在2018-2019年間，國內(nèi)蜂擁赴港成功上市，而這些物業(yè)公司的市盈率均超過20倍，物業(yè)行業(yè)被資本看好已經(jīng)是不爭的事實(shí)。2020年12月初，恒大物業(yè)港交所掛牌首日雖然“破發(fā)”，但其背后的投資者陣容卻十分強(qiáng)大。按照該企業(yè)招股書內(nèi)容顯示，上市前母公司恒大集團(tuán)持有恒大物業(yè)71.939%股權(quán)，許家印及其妻子合計(jì)持有恒大集團(tuán)77.8%的股權(quán)，成為恒大物業(yè)的控股股東，與此同時，恒大物業(yè)IPO引入深圳凱爾、SensePower Manage-mentLimited、江西興美等21家基石投資者。2020年8月，恒大物業(yè)還曾發(fā)起一輪Pre-IPO輪融資，吸引了華泰國際大灣區(qū)有限公司、香港富豪劉鑾雄之妻陳凱韻（甘比）、騰訊、農(nóng)銀國際、中信、光大控股、紅杉中國、周大福等14家戰(zhàn)略投資者合計(jì)投資235億港元。有分析人士稱，資本看好頭部物業(yè)，主要是兩方面的考慮，一是疫情期間的資金避險需求，頭部物業(yè)品牌背靠地產(chǎn)母公司，營收穩(wěn)定風(fēng)險小；二是基于近年來社區(qū)團(tuán)購、生活消費(fèi)等領(lǐng)域的興起，物業(yè)服務(wù)可以很好的嫁接這些新興業(yè)務(wù)，具有很好的外拓能力和成長性。物業(yè)行業(yè)的底層商業(yè)邏輯和未來發(fā)展?jié)摿芍^都踩對了時代節(jié)奏。

物業(yè)營收穩(wěn)定，簽約面積決定成長空間

背靠大樹好乘涼，縱觀中國排名前十的物業(yè)公司全部是依托地產(chǎn)母公司發(fā)展起來的品牌，隨著近20年來中國城市地產(chǎn)開發(fā)的演進(jìn)，相應(yīng)的頭部品牌的在管面積也在逐年增長，業(yè)界公認(rèn)的“中國物業(yè)界一哥”萬科物業(yè)，截止2020年6月30日，累計(jì)簽約面積已經(jīng)達(dá)到6.8億平方米，已接管面積達(dá)到5.2億平方米，2019年?duì)I收額達(dá)到127億元，2020年上半年實(shí)現(xiàn)營收67億元，同比增長26.8%。而居于上市物業(yè)企業(yè)第一位的碧桂園服務(wù)，2019年上半年簽約面積為5.84億平方米，收費(fèi)接管面積為2.17億平方米，2019年整年?duì)I收在80億左右。按照目前國內(nèi)物業(yè)行業(yè)的營收結(jié)構(gòu)，收費(fèi)管理項(xiàng)目是物業(yè)公司的主要收入來源，占比高達(dá)82%，而增值服務(wù)營收占公司總營收的18%左右，所以持續(xù)增長簽約和在管面積是物業(yè)公司是否具有成長性的重要指標(biāo)，于2018年6月登陸資本市場的碧桂園服務(wù)，上市后市值達(dá)到700億港元，而且該物業(yè)股的PE值高達(dá)50，也就是說碧桂園服務(wù)的增速要在50%以上，估值才算合理，按照營收和收入面積的核算比率，直至2022年碧桂園服務(wù)的收入面積要達(dá)到9.23億平方米，而該物業(yè)公司操盤面積增長是每年8000萬方，3年可增加3億方收入面積，基本可以保證50%的業(yè)務(wù)增速。萬科物業(yè)的表現(xiàn)也很搶眼，根據(jù)2019年底的數(shù)據(jù)披露，萬科物業(yè)在現(xiàn)有的業(yè)務(wù)量基礎(chǔ)上，尚有1.9億平方米的儲備面積，如果用合約面積/在管面積來代表物業(yè)企業(yè)未來的成長空間，那么當(dāng)前萬科物業(yè)合約面積和在管面積的比值為1.42，這意味著萬科物業(yè)當(dāng)前的在管面積就有50%的增長空間，企業(yè)成長性極其優(yōu)良，再加上萬科地產(chǎn)對萬科物業(yè)能夠形成強(qiáng)大的輸血能力，光是萬科地產(chǎn)近3年的年均房屋銷售面積和新增開工面積就能超過9000萬方，再加上萬科物業(yè)本身也是一家以服務(wù)輸出聞名的第三方物企，年均增長1億方簽約面積根本不在話下，遂有人曾預(yù)測，若萬科物業(yè)分拆上市，其市值必將超過千億，強(qiáng)大的資本注入，必將反哺母公司的發(fā)展，讓萬科更好的活下去。

12月初，恒大物業(yè)的成功上市進(jìn)一步驗(yàn)證了在管面積排名的重要性，截止到2019年年底，恒大物業(yè)在管面積為2.38億平方米，是百強(qiáng)企業(yè)均值（4278.83萬平方米）的5.56倍，在管面積在百強(qiáng)企業(yè)中位居第4位。與此同時，恒大物業(yè)合約管理面積達(dá)到5.05億平方米，在百強(qiáng)企業(yè)中位列第3位。2017-2019年恒大物業(yè)的年平均在管面積增長達(dá)到34.02%，成長性極好。

抗風(fēng)險能力強(qiáng)，還能多元化發(fā)展

疫情當(dāng)前，資本看好的當(dāng)然是那些長期穩(wěn)定，抗風(fēng)險能力強(qiáng)的領(lǐng)域，而這與物業(yè)行業(yè)的特質(zhì)完全吻合，就物業(yè)公司集中上市潮現(xiàn)象，國內(nèi)某大V財(cái)經(jīng)評論員就淺顯的指出物業(yè)服務(wù)行業(yè)的一些發(fā)展優(yōu)勢，他說繳納物業(yè)費(fèi)在當(dāng)下就和交網(wǎng)費(fèi)、電話費(fèi)、水電費(fèi)一樣稀松平常，人們已經(jīng)養(yǎng)成了定期繳費(fèi)的習(xí)慣，物業(yè)公司收入長期穩(wěn)定且利潤可預(yù)算，在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不太穩(wěn)定的當(dāng)下，物業(yè)行業(yè)的穩(wěn)定性優(yōu)勢就顯得尤為明顯。另外一點(diǎn)就是壟斷性，一個社區(qū)只能由一家物業(yè)公司進(jìn)行管理，其中所有的物業(yè)費(fèi)收入，上門保潔維修業(yè)務(wù)、會所收入、停車管理收入，快遞外賣進(jìn)場收益、電梯間廣告收入等數(shù)十種收費(fèi)項(xiàng)目全部由一家公司獨(dú)攬。

站在行業(yè)發(fā)展和資本的角度而言，目前資源正快速向頭部物業(yè)企業(yè)聚集，由于有地產(chǎn)母公司的支持，頭部物業(yè)有強(qiáng)勁的營收能力和資金實(shí)力，再加上登陸資本市場，近年來在企業(yè)收并購領(lǐng)域表現(xiàn)十分搶眼。以萬科物業(yè)為例，近來積極入股規(guī)模型物企或收購區(qū)域型物企，2020年3月，萬科物業(yè)入股天驕愛生活，成為除協(xié)信地產(chǎn)、中民投以外持有51%股權(quán)的控股股東，據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)稱，天驕愛生活物管面積應(yīng)在“億級”左右，接管物業(yè)類型涵蓋城市綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、住宅、公建物業(yè)等，此外萬科物業(yè)目前已收購近40家物業(yè)公司，覆蓋長三角、珠三角，總投資額超過1.2億。除萬科外，碧桂園服務(wù)也于2019年收購港聯(lián)不動產(chǎn)以及嘉凱城物業(yè)兩大優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司，使碧桂園的物管面積大增；時代鄰里在上市元年，通過收并購，在管面積實(shí)現(xiàn)近1.5倍的增長，在上市物企中在管面積增速最高。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年全年上市物企共發(fā)起19起收并購事件，物業(yè)全行業(yè)收并購事件22起，其中碧桂園與雅生活在2019年均發(fā)生4起收并購，同年上市物企鑫苑服務(wù)、和泓服務(wù)以及藍(lán)光嘉寶服務(wù)均完成上市后首項(xiàng)收并購，依托資本力量完成版圖擴(kuò)張。

另一方面，各大品牌物企也在積極利用自身資源優(yōu)勢發(fā)展多元業(yè)務(wù)，打造更適合自己的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，增值服務(wù)由于利潤率高于基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)，同時伴隨著消費(fèi)升級，其在增強(qiáng)物企與業(yè)主之間的粘性上更有優(yōu)勢，已經(jīng)成為多數(shù)上市物企的全新發(fā)力點(diǎn)，還以萬科物業(yè)為例，2018年該企業(yè)成立萬物商企獨(dú)立子品牌，將萬科物業(yè)業(yè)務(wù)由原本的住宅管理擴(kuò)展至商業(yè)物業(yè)、資產(chǎn)管理和綜合設(shè)施管理領(lǐng)域，2019年萬科又牽手戴德梁行，商業(yè)物業(yè)服務(wù)戰(zhàn)略上再升級，此外萬科物業(yè)還運(yùn)用萬物商企品牌與阿里巴巴等電商巨頭進(jìn)行深度合作，阿里云、菜鳥、阿里大文娛、高德地圖、螞蟻金服等阿里系企業(yè)均有萬物商企提供服務(wù)，騰訊的濱海大廈、北京的13個辦公室以及華為全國12個城市代表處，小米、字符跳動的部分辦公物業(yè)也是由萬物商企提供服務(wù)。其他物業(yè)頭部企業(yè)在多元業(yè)務(wù)擴(kuò)張上也不甘示弱，此次成功上市的恒大物業(yè)就依托母公司恒大集團(tuán)的優(yōu)質(zhì)資源，針對業(yè)主的不同需求，提供全方位增值服務(wù)，運(yùn)用先進(jìn)智能的管理平臺，為業(yè)主提供生活服務(wù)，社區(qū)資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)及社區(qū)經(jīng)營及創(chuàng)新服務(wù)；非業(yè)主增值服務(wù)涵蓋物業(yè)服務(wù)的不同階段，對此恒大物業(yè)可提供案場服務(wù)、物業(yè)交付服務(wù)、售后維修、代理銷售及租賃服務(wù)等，具體產(chǎn)業(yè)涵蓋恒大地產(chǎn)、恒大健康、恒大旅游、恒大人壽、恒大汽車及恒大嘉凱影業(yè)、恒大足球等文娛體育產(chǎn)業(yè)。截止2019年底，恒大物業(yè)的多種經(jīng)營收入達(dá)27.21億元，比TOP10企業(yè)多種經(jīng)營收入均值高出30.89%。從行業(yè)整體來看，2019年，25家上市物企的增值業(yè)務(wù)收入總額高達(dá)92.4億元，較2018年同比增長96.3%，近乎翻番。

嫁接社區(qū)電商新業(yè)務(wù)，物業(yè)行業(yè)有優(yōu)勢

近年來，智慧零售處在時代風(fēng)口，生鮮新零售、O2O、便利店經(jīng)濟(jì)以及2020年風(fēng)頭正勁社區(qū)團(tuán)購，說到底這些“新概念商業(yè)”全部聚焦的是居民生活的最后1公里，甚至是消費(fèi)端的神經(jīng)末梢：社區(qū)生活消費(fèi)。那么它們的每一項(xiàng)業(yè)務(wù)都與物業(yè)服務(wù)有關(guān)，簡單來說這些新概念商業(yè)“要進(jìn)場”，首先要過的就是物業(yè)“這道關(guān)”。現(xiàn)在每一家品牌物業(yè)都有自己專屬的APP，這些APP用戶與新概念商業(yè)的目標(biāo)人群完全重合，物業(yè)可以運(yùn)用先天優(yōu)勢為這些商家提供精準(zhǔn)推送服務(wù)，此外無人零售自提柜、快遞配送員、外賣小哥能否順利通過門禁，提升用戶的消費(fèi)體驗(yàn)，也與物業(yè)有直接的關(guān)系。可以說物業(yè)掌控著第一手的用戶資源，社區(qū)零售的命門也捏在他們手里，如果物業(yè)行業(yè)積極擁抱社區(qū)零售，也會給自身帶來不可估量的成長性。

2020年因?yàn)橐咔榇蠡鸬纳鐓^(qū)團(tuán)購行業(yè)更是與物業(yè)服務(wù)有著密不可分的關(guān)系，拼團(tuán)站長的招募推薦，拼團(tuán)群的組建，社區(qū)內(nèi)物流渠道的建立都有賴物業(yè)公司的配合和組織，據(jù)目前拼多多、美團(tuán)、滴滴、盒馬等電商平臺與物業(yè)的合作來看，將社區(qū)內(nèi)的閑置空間作為商品的前置倉，不失為一個好辦法，這樣不僅能大幅降低線下開店數(shù)量減少租金，同時還能提升配送效率，站在物業(yè)公司的角度而言，各路社區(qū)電商的興起肯對會對社區(qū)出入管理帶來一定難度，“與其兩難”，還不如自己也參與進(jìn)去，如同電商的“自營”一般，可以最大程度保證配送人員在小區(qū)內(nèi)的行為舉止，只允許與自己合作的企業(yè)進(jìn)入小區(qū)肯定更有利于規(guī)范化管理。同時與電商合作，物業(yè)公司也可以利用電商入口，增加自身的服務(wù)輸出力度，如家政、收寄快遞、上門維修等服務(wù)項(xiàng)目完全可以嫁接電商平臺和付費(fèi)入口，形成O20形式的常態(tài)化業(yè)務(wù)。

另一方面，站在物業(yè)公司的角度，近年來“AI+智慧社區(qū)”概念的落地也讓該行業(yè)衍生出更大發(fā)展空間，正如萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全曾在2020年9月的媒體見面會上談到的：“隨著物業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)和內(nèi)容越來越復(fù)雜，傳統(tǒng)管控模式面臨挑戰(zhàn)，而借助科技手段，是對沖因業(yè)務(wù)邊界擴(kuò)大帶來潛在風(fēng)險的重要手段”，媒體交流會一月后的2020年10月31日萬科物業(yè)正式更名為“萬物云”，并分為SPACE、TECH和GROW三大模塊，分化出物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理、城市運(yùn)營、軟硬件服務(wù)能力輸出、數(shù)字運(yùn)營、人工智能服務(wù)和企業(yè)孵化等十余項(xiàng)業(yè)務(wù)種類；碧桂園服務(wù)的“AI+社區(qū)”戰(zhàn)略表現(xiàn)也十分亮眼，其打造的云-邊-端AI全棧解決方案，利用人工智能和物聯(lián)網(wǎng)的深度融合，將物業(yè)服務(wù)場景智能化，并下放至邊緣端，應(yīng)用范圍已覆蓋前臺、后臺、決策、運(yùn)營這四類近20-30個場景，這無論是對安防領(lǐng)域如一鍵巡邏、人臉／車牌識別等，還是對管理決策經(jīng)營分析，都起到了強(qiáng)力的支撐作用，并大幅提高了管理效率，開創(chuàng)了國內(nèi)人工智能社區(qū)管理的先河。

2020年末成功登陸港股市場的恒大物業(yè)在智慧社區(qū)的打造上同樣卓有建樹，該物企集團(tuán)致力于通過信息化、智能化系統(tǒng)建設(shè)，提升客戶體驗(yàn)，優(yōu)化業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)效率，降低運(yùn)營成本，加強(qiáng)企業(yè)競爭力，減少對于人力依賴，集團(tuán)自主開發(fā)的恒大智慧社區(qū)APP和恒管家APP，前者負(fù)責(zé)客戶端，后者負(fù)責(zé)員工端，兩款A(yù)PP均嫁接EPR管理平臺與智慧社區(qū)管理平臺，可實(shí)現(xiàn)“收費(fèi)管理”、“報事工單”、“客戶關(guān)系”、“維保修管理”、“智慧安防”、“智慧人行”、“智慧車行”、“智慧控梯”、“云對講系統(tǒng)”等數(shù)十項(xiàng)物業(yè)管理項(xiàng)目的線上化，基于數(shù)智技術(shù)帶來降本高效，2017-2019年恒大物業(yè)人均在管面積的復(fù)合增長率為35.5%，高于同期百強(qiáng)企業(yè)復(fù)合年均增速（17.6%）和TOP10企業(yè)復(fù)合年均增速（10.6%），體現(xiàn)出恒大物業(yè)極大的企業(yè)成長空間。

當(dāng)全社會進(jìn)入數(shù)智時代，物業(yè)行業(yè)也在不斷嘗試5G、物聯(lián)網(wǎng)以及人工智能等高科技賦能和企業(yè)運(yùn)營管理，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年，國內(nèi)上市物企均加大了對高新技術(shù)的投入力度，例如藍(lán)光嘉寶服務(wù)對老舊小區(qū)的智能化改造；中海物業(yè)、彩生活、綠城服務(wù)與京東、360以及商湯科技等科技公司的合作，進(jìn)一步提升自身在智慧社區(qū)上的運(yùn)營水平。

結(jié)語：可見國內(nèi)頭部物企IPO屢屢成功，形成赴港上市潮并非偶然，頭部物業(yè)品牌穩(wěn)定的營收能力與極大的成長空間，成為了吸引資本進(jìn)入的醇香奶酪。